El fideicomiso es un contrato o acto civil en el que se establece la legalidad de una propiedad con el propósito de que luego sea transferida a un tercero.
El Fideicomiso es acto legal que describe una limitación que se otorga a cualquier propiedad en la que los bienes se someten a un gravamen legal, el cual debe ser revisado y autorizado en caso de tener la intención de cambiar de dueño en razón social o de una persona a otra persona, con la condición de que sea cumplida una solicitud determinada, previamente establecida.
El Fideicomiso es un acto de poder jurídico mediante el cual una o varias personas entregan derechos a una entidad fiduciaria o persona física para crear un patrimonio separado que será administrado por esa persona o entidad para beneficiar a otra o a la persona que entrega dichos bienes.
Los Fideicomisos de Inversión Inmobiliaria y de Desarrollo Inmobiliario: son los fideicomisos con el objetivo principal de la inversión en proyectos inmobiliarios en distintas fases de diseño y construcción, para su conclusión y venta, o arrendamiento. En nuestro país la Ley 189-11 para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso en República Dominicana los establece como parte de los principales tipos de fideicomiso.
En un Fideicomiso, intervienen ciertas partes legales, predefinidas que son:
- Fiduciante o fideicomitente
- Fiduciario
- Fideicomisario
¿Cómo podemos definir qué es un fiduciante o fideicomitente, un fiduciario y un fideicomisario?
- El fiduciante o fideicomitente es aquel que es propietario del bien que crea el fideicomiso. Son las personas que transfieren bienes o derechos para conformar un patrimonio separado que se denominará patrimonio fideicomitido. Ejemplo: Una herencia inmobiliaria que un familiar quiere dejar a un sobrino o un nieto.
- Pueden ser personas físicas o jurídicas.
- Deben tener capacidad legal para disponer de los bienes y derechos objeto del fideicomiso.
- Pueden ser entidades de derecho público y de derecho privado.
- Los fines que busca deben ser lícitos.
- El fiduciario es la persona que recibe el bien o la propiedad fiduciaria y es quien tramita y verifica el cumplimiento de la condición antes de transferir la propiedad al momento de que se realice la condición impuesta. En resumen este es la persona o entidad que recibe los bienes o derechos del Fideicomitente para la creación del patrimonio separado y su administración. Las obligaciones del fiduciario surgirán fundamentalmente del contrato de fideicomiso. Ejemplo: Una tía de la nieta de la abuela a quien se le haya dado la potestad del compromiso de la transferencia de la propiedad.
- El fideicomisario o beneficiario, es aquel que va a recibir la propiedad o inmueble al momento de que este cumpla la condición establecida al momento de establecerse el fideicomiso. Persona Física o Jurídica a favor de quien el o los fiduciarios administran los bienes dados en fideicomiso. Ejemplo: La nieta de la abuela que cede la herencia.
- El fideicomisario puede ser una Persona Física o Jurídica.
- Se permite la designación de beneficiarios que sean determinables.
- Se permite que se designen como fideicomisario a una Persona Jurídica que exista o que se espera que exista
¿Cuáles características debe componer el Fideicomiso en República Dominicana?
- Documento que se constituye por escrito y ante notario
- No tiene personalidad jurídica (aunque sí es un contribuyente)
- Puede servir a cualquier propósito legal
- Puede contener bienes de cualquier naturaleza
- Constituye un patrimonio separado
- Tiene un régimen de publicidad obligatorio, para que exista la posibilidad de que sea oponible a terceros
- Es Irrevocable
¿Quiénes están facultados a fungir como fiduciarios?
Personas jurídicas constituidas de conformidad con las leyes, con el fin exclusivo de fungir como fiduciario. Estas sociedades deben registrarse e informar sobre el inicio de sus operaciones en la DGII. Bancos Múltiples, Asociaciones de Ahorros y Préstamos y otras entidades de intermediaciones financieras autorizadas a esos fines por la Junta Monetaria.
Dentro de las obligaciones establecidas que corresponden al fiduciario están:
- No apropiarse del fideicomiso.
- Disponer de los bienes y ceñirse fielmente al contrato en su administración.
- No delegar sus funciones.
- Manejar y mantener los bienes separados de los suyos y de los fideicomisos que administre.
- Rendir cuentas al fideicomisario.
- Administrar con prudencia, diligencia y cuidado, los bienes que conforman el patrimonio del fideicomiso.
- Transferir los bienes del fideicomiso a quien corresponda.
- Defender los bienes del fideicomiso.
- No garantizar resultados o rendimientos.
- No realizar actos en beneficio de sus administradores.
¿Cómo podemos realizar un fideicomiso inmobiliario?
Pasos a tomar en cuenta al realizar un contrato de fideicomiso inmobiliario:
- Definición clara del propósito del contrato.
- Definir las partes involucradas, estas deben ser: fideicomitente, fiduciario y fideicomisario.
- Indicar a detalle todos los bienes que serán transferidos, el uso que se les dará y cuál es la inversión.
- Establecer la duración de este, tomando en cuenta que este puede definirse en base a un tiempo determinado o indeterminado (Debe ser menor a 30 años).
- Establecerse con la debida formalidad en su redacción.
- Debe ser un documento notarizado. Asegurando de esta forma la declaración de las personas involucradas ante un notario sobre la autenticidad de sus firmas en este documento.
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