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¿Qué es y cómo funciona el Fideicomiso en República Dominicana?

7 mayo, 2024 2942

El fideicomiso es un contrato o acto civil en el que se establece la legalidad de una propiedad con el propósito de que luego sea transferida a un tercero.

El Fideicomiso es acto legal que describe una limitación que se otorga a cualquier propiedad en la que los bienes se someten a un gravamen legal, el cual debe ser revisado y autorizado en caso de tener la intención de cambiar de dueño en razón social o de una persona a otra persona, con la condición de que sea cumplida una solicitud determinada, previamente establecida.

El Fideicomiso es un acto de poder jurídico mediante el cual una o varias personas entregan derechos a una entidad fiduciaria o persona física para crear un patrimonio separado que será administrado por esa persona o entidad para beneficiar a otra o a la persona que entrega dichos bienes.

Los Fideicomisos de Inversión Inmobiliaria y de Desarrollo Inmobiliario: son los fideicomisos con el objetivo principal de la inversión en proyectos inmobiliarios en distintas fases de diseño y construcción, para su conclusión y venta, o arrendamiento. En nuestro país la Ley 189-11 para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso en República Dominicana los establece como parte de los principales tipos de fideicomiso.

En un Fideicomiso, intervienen ciertas partes legales, predefinidas que son:

  • Fiduciante o fideicomitente
  • Fiduciario
  • Fideicomisario

¿Cómo podemos definir qué es un fiduciante o fideicomitente, un fiduciario y un fideicomisario?

  • El fiduciante o fideicomitente es aquel que es propietario del bien que crea el fideicomiso. Son las personas que transfieren bienes o derechos para conformar un patrimonio separado que se denominará patrimonio fideicomitido. Ejemplo: Una herencia inmobiliaria que un familiar quiere dejar a un sobrino o un nieto.
    • Pueden ser personas físicas o jurídicas.
    • Deben tener capacidad legal para disponer de los bienes y derechos objeto del fideicomiso.
    • Pueden ser entidades de derecho público y de derecho privado.
    • Los fines que busca deben ser lícitos. ​​
  • El fiduciario es la persona que recibe el bien o la propiedad fiduciaria y es quien tramita y verifica el cumplimiento de la condición antes de transferir la propiedad al momento de que se realice la condición impuesta. En resumen este es la persona o entidad que recibe los bienes o derechos del Fideicomitente para la creación del patrimonio separado y su administración. Las obligaciones del fiduciario surgirán fundamentalmente del contrato de fideicomiso. ​Ejemplo: Una tía de la nieta de la abuela a quien se le haya dado la potestad del compromiso de la transferencia de la propiedad.

 

  • El fideicomisario o beneficiario, es aquel que va a recibir la propiedad o inmueble al momento de que este cumpla la condición establecida al momento de establecerse el fideicomiso. Persona Física o Jurídica a favor de quien el o los fiduciarios administran los bienes dados en fideicomiso. Ejemplo: La nieta de la abuela que cede la herencia.
    • El fideicomisario puede ser una Persona Física o Jurídica.
    • Se permite la designación de beneficiarios que sean determinables.
    • Se permite que se designen como fideicomisario a una Persona Jurídica que exista o que se espera que exista
¿Cuáles características debe componer el Fideicomiso en República Dominicana?
  • Documento que se constituye por escrito y ante notario
  • No tiene personalidad jurídica (aunque sí es un contribuyente)
  • Puede servir a cualquier propósito legal
  • Puede contener bienes de cualquier naturaleza
  • Constituye un patrimonio separado
  • Tiene un régimen de publicidad obligatorio, para que exista la posibilidad de que sea oponible a terceros
  • Es Irrevocable

¿Quiénes están facultados a fungir como fiduciarios?

Personas jurídicas constituidas de conformidad con las leyes, con el fin exclusivo de fungir como fiduciario. Estas sociedades deben registrarse e informar sobre el inicio de sus operaciones en la DGII. Bancos Múltiples, Asociaciones de Ahorros y Préstamos y otras entidades de intermediaciones financieras autorizadas a esos fines por la Junta Monetaria.

Dentro de las obligaciones establecidas que corresponden al fiduciario están:
  • No apropiarse del fideicomiso.
  • Disponer de los bienes y ceñirse fielmente al contrato en su administración.
  • No delegar sus funciones.
  • Manejar y mantener los bienes separados de los suyos y de los fideicomisos que administre.
  • Rendir cuentas al fideicomisario.
  • Administrar con prudencia, diligencia y cuidado, los bienes que conforman el patrimonio del fideicomiso.
  • Transferir los bienes del fideicomiso a quien corresponda.
  • Defender los bienes del fideicomiso.
  • No garantizar resultados o rendimientos.
  • No realizar actos en beneficio de sus administradores.

¿Cómo podemos realizar un fideicomiso inmobiliario?

Pasos a tomar en cuenta al realizar un contrato de fideicomiso inmobiliario:

  1. Definición clara del propósito del contrato.
  2. Definir las partes involucradas, estas deben ser: fideicomitente, fiduciario y fideicomisario.
  3. Indicar a detalle todos los bienes que serán transferidos, el uso que se les dará y cuál es la inversión.
  4. Establecer la duración de este, tomando en cuenta que este puede definirse en base a un tiempo determinado o indeterminado (Debe ser menor a 30 años).
  5. Establecerse con la debida formalidad en su redacción.
  6. Debe ser un documento notarizado. Asegurando de esta forma la declaración de las personas involucradas ante un notario sobre la autenticidad de sus firmas en este documento.